Contratando a mão de obra para construção

Continuando a série de posts sobre Como Construir Passo à Passo, hoje a dica mais importante para contratar a mão de obra é REFERÊNCIAS.

O velho ditado “O barato sai caro” pode acontecer com você, por isso, mais vale contratar um bom profissional pagando um pouco mais do que o inverso.

Digo por experiência própria, eu contratei um empreiteiro e seus ajudantes para construir minha casa, na época talvez tenha economizado R$ 2.000 mil, mas ao final de dois anos veja o que aconteceu:

  • O piso da área de lazer da minha casa cedeu devido a infiltrações
  • Tive que refazer o piso da área de lazer da minha casa
  • Não encontro mais o piso do mesmo modelo
  • Há trincas na parede da dispensa

Até agora gastei mais de R$ 2.000 mil e estou nesta situação, que isso sirva de alerta para todos que desejam construir, entendo que a tentação e grande em economizar, economizar é bom, mas nunca deixe de pesquisar a qualidade do profissional.

As dicas para contratar uma mão de obra são:

  • Tenha pelo menos três referências de obras que o empreiteiro já construiu.
  • Visite as obras referenciadas no local
  • Verifique a qualidade da obra junto com alguém do ramo (engenheiro, construtor, etc.).
  • Entre em contato com o proprietário e verifique como foi o andamento da obra, se houve algum tipo de problema (atraso na obra, serviços mal executados, custos extras, etc)

Como escolher uma Projeto ou Planta de Casa

Se você vem acompanhando os posts sobre Como Construir Passo à Passo, então agora é hora de você entender como escolher o projeto para sua casa, caso seja a primeira vez e ainda não escolheu o terreno veja as dicas importantes clicando no link acima.

Certamente você terá que procurar um arquiteto ou engenheiro para auxiliá-lo na melhor escolha do projeto. Ele vai orientá-lo sobre os espaços mínimos, a melhor disposição dos cômodos, as normas exigidas pelos diversos órgãos e deixando sua casa prática e confortável.

Porém, defina claramente suas possibilidades financeiras e as preferências pessoais antes de procurar o engenheiro (ou arquiteto), para isso, siga os seguintes passos:

Primeiro passo: Planejamento Financeiro

Siga as orientações dos posts anteriores e faça um planejamento prévio de quanto pretende gastar na construção, utilize como parâmetro inicial o valor do CUB/m2 (Custo Unitário Básico) do seu estado (http://www.cub.org.br).

Através do CUB/m2 você tem um parâmetro do metro de construção, assim é só multiplicar o valor do CUB/m2 pela área de construção pretendida para sua casa (e/ou a planta), não se esqueça que o CUB/m2 é somente da casa, não incluindo muro, grade, calçadas, etc.

É importante deixar sempre uma provisão (se for possível) do valor estimado da construção para prováveis imprevistos.

Segundo passo: Terreno

Definido o valor da construção e a metragem, devemos analisar:

  • Se a planta do projeto se encaixa no terreno, ou seja, você deve escolher um projeto em que as dimensões sejam compatíveis com as medidas do terreno.
  • Limitações legais (lei de ocupação de solo) podem restringir ou limitar a construção, deve ser vista antes de escolher o projeto desejado.

Terceiro passo: Planejando o projeto

O projeto deve atender o perfil e a preferência dos futuros moradores, nessa etapa consulte a opinião de amigos, engenheiros para formar uma opinião, veja as dicas principais:

  1. Estilo de vida: Analise seu perfil e defina o projeto mais adequado, veja alguns exemplos abaixo:
    • Se for casado com filhos, os quartos serão separados?
    • Se gostar de passar o tempo fora da casa, então é ter área de lazer, churrasqueira, quintal, etc
    • Se for passar o tempo dentro da casa, a sugestão é cozinha gourmet, varanda, jardim de inverno, etc.
    • Se for idoso ou com limitações físicas é bom não ter escadas ou degraus.
    • Pretende trabalhar em casa é bom ter uma sala isolada do resto da casa.

Veja e reveja exaustivamente antes de definir o projeto, pois essa análise é fundamental para fazer um bom projeto que atenda suas necessidades e desejos.

  1. Funcionalidade: o espaço e a disposição dos cômodos e da garagem devem ser bem planejados para que o projeto atenda suas necessidades e desejos. Exemplos:
    • Cozinha estreita que prejudica a movimentação e disposição dos móveis (pia, balcão) e equipamentos (geladeira, fogão, etc.).
    • Vagas e espaço na garagem para os automóveis da familia.
  2. Conforto: na medida do possível o projeto deve ser o mais confortável possível, priorizando uma casa bem iluminada e arejada.
  3. Segurança: é um item cada vez mais importante na construção e seu planejamento deve ser cuidado. Exemplo: Árvore alta plantada próximo ao muro pode servir de escada ou má iluminação ou disposição da garagem.
  4. Estética: Deve atender as preferências individuais, porém o auxilio de um profissional é essencial para que haja um equilíbrio e harmonia no projeto.
  5. Privacidade: Projeto de casa em forma de U ou em forma de L, oferecem mais privacidade de seus vizinhos, posicionamento das portas e janelas também proporcionam mais privacidade.

Como escolher um bom terreno

Características

quantidade-de-terra-no-terreno

A foto acima ilustra a quantidade de terra necessária para nivelar o terreno, aconselho procurar um engenheiro ou construtor para calcular os gastos com terraplanagem e muro de arrimo.

As características do terreno podem influenciar no projeto, execução e custo da obra, além de satisfazer ou não os seus desejos. Para avaliar o terreno corretamente é necessário que esteja sem mato alto. Vejamos então as características principais:

 1.       Infraestrutura: Primeiro verifique se há energia elétrica, rede de água e esgoto, pois sem elas não há como iniciar a obra, veja também se há pavimentação asfáltica (ou quando será efetuado), telefonia e internet.

2.      Largura do terreno: Você pode obter um projeto independente da largura, mas o ideal é em torno de 12 metros. Veja quais são as consequências para terrenos estreitos:

      • Fachada e posicionamento da casa: a fachada ficará comprometida, bem como a disposição e tamanho dos cômodos;
      •  Iluminação e ventilação: de modo geral são os dois fatores mais afetados;
      • Quantidade e tamanho das janelas: muitos casos a casa terá que fazer divisa com o muro lateral, assim afetando a ventilação e iluminação;
      • Recuos laterais (das divisas): o corredor será estreito e afetará também a ventilação e iluminação;
      • Garagem: se for muito estreito só terá uma vaga ou então duas vagas colocando um carro atrás do outro.

 3.      Nível do terreno: Geralmente o melhor terreno é o de topografia plana, ou seja, um terreno plano e no nível da rua, é interessante consultar um engenheiro ou um arquiteto, mas veja e analise outros casos:

  • Terreno bem abaixo do nível da rua: (acima de1 metro a cada 10 metro) a casa poderá ficar “enterrada” no terreno, então nesse caso você terá os seguintes problemas:
  1. Pedir para o vizinho do fundo deixar escoar a água fluvial (da chuva) e a rede de esgoto no terreno dele (é uma fria).
  2. Problemas com ventilação e iluminação, que consequentemente geraram outros problemas (calor, umidade, etc.)
  3. 3.      Pode haver risco de inundação.
  4. Problemas de infiltrações decorrentes da falta escoamento fluvial adequado.
  5.  Gastos adicionais com muro de arrimo e impermeabilização do muro.
  • Terreno abaixo do nível da rua: (abaixo de1 metro a cada 10 metro) nesse caso você pode aterrar o terreno até que fique um pouco acima do nível da rua, veja os seguintes cuidados:
  1. Faça um orçamento prévio e analise o quanto irá gastar com aterramento, terraplanagem e muro de arrimo.
  2. Se for compensatório, após a terraplanagem e o muro de arrimo será necessário deixar um bom tempo (talvez meses ou anos dependendo da situação) até a terra assentar e ficar bem compactada para depois iniciar a obra.
  3. É fundamental que o muro de arrimo esteja bem estruturado e impermeabilizado, para evitar desmoronamento e infiltrações.
  • Terreno muito acima do nível da rua: (acima de1 metro a cada 10 metro) se a casa ficar muito acima do nível da rua, podem ocorrer essas situações:
  1. É necessária rampa ou escada, para as pessoas idosas ou deficientes não é uma boa escolha.
  2. Talvez seja necessário retira muita terra, encarecendo a obra.
  3. O muro de arrimo tem que ser muito bem estruturado e impermeabilizado.
  • Terrenos acima do nível da rua: (abaixo de1 metro a cada 10 metro) nesse caso você pode retirar a terra  até que fique um pouco acima do nível da rua, talvez seja a situação menos desfavorável dentre as demais:
  1. Fazer orçamento prévio e analisar se está compatível com o preço de mercado.

 

 

  1. Árvores no terreno: Geralmente não traz nenhum problema, pois, o Direito de Propriedade sobrepõe-se à legislação ambiental, porém se for uma grande área de interesse ambiental é necessária a autorização para corte ou poda para não cometer crime ambiental.

Como escolher a localização do terreno

Localização

meu

Olá Pessoal! Esse é o terceiro post da série Como Construir Passo à Passo.

Veja as características principais para que você faça uma boa escolha e um bom investimento, pois essa decisão lhe trará mais tranqüilidade, comodidade e segurança.

  • Cercanias: É a área em torno do imóvel, as casas ou quadras vizinhas. Veja quais fatores você deve ponderar:

 

1.      Padrão das construções: Influencia para mais ou menos no valor do imóvel, uma dica de investimento é construir em bairros ou loteamentos que estão começando é tem um bom padrão de construção;

 

2.     Proximidade de comércios: Traz mais comodidade, tais como supermercado, farmácia, banco, lotérica, porém evite comércios como, bar, boate, serralheria, oficina mecânica, funilaria ou todo e qualquer comércio que possa tirar sua tranqüilidade e muitas até vezes por questão de saúde, por exemplo, alguém que tem rinite alérgica ou um bebê  ao lado de uma funilaria (cheiro de tinta e barulho) não seria uma boa escolha..

 

 

3.      Proximidade de locais públicos: Tais como: metrô, ponto de ônibus, hospital, posto de saúde, escola, creche, módulo policial, nas grandes cidades à proximidade com o metrô é um fator que valoriza muito o imóvel e traz muita comodidade.

 

4.      Fuja do barulho: Proximidade com rua ou avenidas movimentadas, rodovia, aeroporto ou indústria, devido ao barulho podem até tirar o sono de muita gente, adeus tranqüilidade…

 

 

5.      Prédios ou sobrados. Evite construir casa térrea entre dois sobrados, pois pode ocorrer que você não tenha sol em nenhum horário, já os prédios além da falta de sol, você perde privacidade e não é incomuns os moradores dos prédios jogarem coisas pelas janelas na sua casa.

 

  • Recuo:  Espaço exigido onde não pode ser construído, geralmente é determinada pela prefeitura e pode variar de um bairro para outro, é recomendável verificar na prefeitura os recuos necessários.

·         Recuo frontal: Geralmente é de 5,00m, mas há variações;

·         Recuo das divisas: Espaço exigido entre a construção e as divisas laterais e dos fundos.

  • Taxa de ocupação. Área máxima do terreno que é permitido construir, geralmente  é de 50%, ou seja, em um terreno de 240m², a parte térrea da casa poderá ter até 120m².

 

  • Insolação, Para determinar a posição, olhando de frente ao terreno, se o sol nasce à esquerda e se põe à direita, então o terreno tem a face norte, no caso da face sul será o contrário  ou seja, o sol nasce à direita e se põe à esquerda se ele recebe sol pela manhã ou pela tarde. O Norte permite uma excelente iluminação e calor, já o Sul podem ser frios e escuros e ocasionar mofo e umidade. Caso você tenha dificuldade de determinar a posição correta, o mais simples a fazer é perguntar e observar “in loco” na vizinhança.

Como comprar terreno com segurança

Documentação

Olá Pessoal! Esse é o segundo post da série Como Construir Passo à Passo.

No post anterior https://goodhouse.com.br/blog/378/antes-de-comecar-a-construir citei  sobre o que é necessário antes de construir,   então dando continuidade, neste post falarei sobre documentação que é um dos três pontos são fundamentais  (documentação, localização e as características locais e do terreno).

Às vezes deixamos nos levar pela empolgação e esquecemo-nos desse item fundamental, que é motivo de muita frustração.

Esse cuidado é necessário, pois caso o proprietário tenha processo na Justiça, pode ocorrer à anulação de compra e venda do imóvel e conseqüentemente você perderá seu dinheiro.Então verifique as certidões antes de fechar o negócio.

Veja os cuidados que devem ser tomados:

  • Matrícula individual do lote: No caso de loteamentos verifique se o terreno tem a matrícula individual garantindo que o lote não é fruto de uma ocupação irregular, evitando que você compre um lote em área de proteção ambiental ou manancial, é um golpe freqüente na cidade de São Paulo.
  • Certidão de matrícula do imóvel:  Vá até o Cartório de Registro de Imóvel e peça certidão de propriedade do imóvel atualizada, dessa forma pode-se verificar:
    1. Comprovar a propriedade atual do imóvel;
    2. Verificar quais são os proprietários anteriores;
    3. Constatar se o imóvel está livre e desembaraçado, ou se existe algum ônus incidente sobre o bem;
  • Certidões pessoais do proprietário: e cônjuge (se for o caso), podem ser obtidas no fórum ou em cartórios da sua cidade. Através das certidões pode se verificar se há ações contra o proprietário que possam comprometer o imóvel a ser vendido. Por isso é importante solicitar certidões de ações dos distribuidores cíveis, protesto, execuções fiscais e de ações federais.

Você pode procurar empresas que prestam esse serviço ou fazer por conta própria, confira abaixo as principais certidões e onde encontrá-las:

  1. Das Ações Trabalhistas acesse: http://www.tst.gov.br/web/guest/certidão
  2. Da Justiça Federal acesse: http://www.jf.jus.br/cjf
  3. De Ações Cíveis acesse: http://www.jf.jus.br/cjf
  4. Das Ações da Fazenda Estadual
  5.  Das Ações da Fazenda Municipal
  6.  Das Ações em Família (Fórum Cível)
  7.  Do Cartório de Protestos Cartório de Protestos da sua cidade
  8. Da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda http://www.receita.fazenda.gov.br/

Até o próximo post….

Antes de Começar a Construir

Antes de começar

terrenos-com-desnível-compararção

Antes de pensar em escolher o terreno e começar a construir, planejar é primordial, então primeiramente defina o seu orçamento dessa forma:

  • Valor destinado à compra do terreno;
  • Valor destinado à construção;

Para que o planejamento seja bem sucedido é necessário seguir as metas e objetivos bem definidos, com auxílio de planilhas de custos da construção e mão de obra, check list, projetos da construção etc.

Quem está começando a construir pela primeira vez, há muitas palavras técnicas e jargões no mundo da construção então consulte o dicionário de técnico:

Após definir o quanto gastar no terreno veja como escolher o terreno, mas lembre-se que ao comprar o terreno há gastos com transferência e terraplanagem (nivelamento do terreno), não se esqueça de incluir na planilha de custos da obra.

 

Escolha do terreno

A escolha do terreno é fundamental para realização do seu sonho e o, sucesso do seu investimento, então tome muito cuidado antes de comprar qualquer terreno, pois essa decisão evitará muita dor de cabeça.

Lógico que o fator limitante é geralmente o dinheiro, então seja criterioso e determine o quanto deseja investir no terreno e em sua construção, utilize-se de planilhas para esse fim.

Três pontos são fundamentais, documentação, localização e as características locais e do terreno.

Antes de terminar o post, veja a foto do terreno B  e depois veja o terreno A, e depois responda:

  • Quando você viu o terreno B e depois o A, você sinceramente achava que ficaria dessa forma?
  • Quanto você acha que você gastaria de material e mão de obra, (o valor pode varia dependendo da cidade)?

Para fazer o muro de arrimo e terraplanagem foram gastos aproximadamente R$ 9.000,00 de material e mão de obra (3 anos atrás no interior de SP), sem contar gastos com documentação e transferência.

No próximo post falarei mais detalhadamente sobre Três pontos são fundamentais, documentação, localização e as características locais e do terreno.

Até o próximo post….